Loading...
HomeMy WebLinkAbout08 - Full Expanded EAF - 2024-12-03 - Attachment J - Recreation Impact Analysis ATTACHMENT J RECREATIONAL IMPACT ANALYSIS, PREPARED BY ESE CONSULTANTS, DATED OCTOBER 5, 2023   ESE Consultants, Inc. 1140 Virginia Drive · Fort Washington, PA 19034 (215) 914-2050               RECREATION IMPACT ANALYSIS FIELD HOME PROPERTY 2300 & 2448 CATHERINE STREET PROPOSED RESIDENTIAL DEVELOPMENT 118-UNIT AGE-RESTRICTED TOWNHOME COMMUNITY TOWN OF YORKTOWN, WESTCHESTER COUNTY, NEW YORK   prepared for: Toll Brothers, Inc. 42 Old Ridgebury Road, Danbury, CT 06810 prepared by: Hannah Mazzaccaro, AICP License #147777 July 17, 2023  Revised October 5, 2023   ESE Consultants  1140 Virginia Drive – Fort Washington, PA 19034    RECREATION IMPACT ANALYSIS: 118‐UNIT AGE‐RESTRICTED TOWNHOME COMMUNITY  Field Home Property ‐ 2300 & 2448 Catherine Street  Supplement to The Petition for Zoning Map Amendment – Recreation Impact Analysis  Toll Brothers, contract vendee to purchase the “Field Home” property located at 2300 & 2448 Catherine  Street, has submitted a Petition for Zoning Map Amendment to rezone the property to the RSP‐2 District  in order to allow for the proposed development.  The proposal comprises a 118‐unit townhouse  community for 55+ “active adults” that includes amenities such as a clubhouse with a fitness center and  pool.  In order to achieve the project goals, it will require the demolition of an existing recreation field,  which is currently utilized by the Yorktown Parks and Recreation Department for youth soccer and  lacrosse operations.  This usage is permitted through a lease agreement created in 2006 between the  Field Home – Holy Comforter (owners of the property) and the Town of Yorktown.  This lease is set to  expire in January of 2026, and it is our understanding that the Field Home will not seek a renewal.    This report assesses the current and future recreational needs of the Town with reference to the subject  property and the proposed field decommissioning. As part of the Petition, and in addition to the  anticipated development Recreational Fees of $472,000, the applicant has offered to voluntarily  contribute $100,000 to the Yorktown Parks and Recreation Department for recreational improvement  projects to mitigate the loss of the Field Home field.      History:  Prior to 2003, a practice field existed across the street on the property known today as Glass bury Court  (Tax ID 35.12‐1‐1).  After Wilder Balter Partners purchased that property, the field was demolished as  part of the Glass bury Court development.  During the approval process it is assumed that an agreement  was drafted between Balter, the Town of Yorktown and the Field Home to relocate the field to the Field  Home property.  Based on aerial photography it appears that the Glass bury Court field was  decommissioned between 2002‐2004, and the relocated field was completed between 2008‐2009 on  the Field Home property.  Since that point in time, the relocated field has been utilized by the Town of  Yorktown’s Recreation Department for their youth soccer and lacrosse league operations.   2002 Aerial:      2009 Aerial:       ESE Consultants  1140 Virginia Drive – Fort Washington, PA 19034    RECREATION IMPACT ANALYSIS: 118‐UNIT AGE‐RESTRICTED TOWNHOME COMMUNITY  Field Characteristics:  In analyzing the Field Home field and the impact of its decommissioning, it is necessary to understand its  in‐situ condition and quality.  The below information, collected in collaboration with the Yorktown  Department of Recreation, serves as a summary of its characteristics.  Due to its absence of gameplay  infrastructure and quality, the field is primarily practice in nature and use.             Field Usage:  The applicant has coordinated with the Yorktown Department of Recreation to obtain usage statistics  for the Field Home field.  The below chart is a synopsis of that information, which serves as a baseline  for understanding the loss of use due to its decommissioning.  In general, due to the lack of parking,  lighting, and “gameplay” condition of the field, it is primarily used for practices, though it is also  sometimes used for youth games on weekends.            ESE Consultants  1140 Virginia Drive – Fort Washington, PA 19034    RECREATION IMPACT ANALYSIS: 118‐UNIT AGE‐RESTRICTED TOWNHOME COMMUNITY  Current and Future Demand:  According to the 2010 Yorktown Comprehensive Plan, “Yorktown has an abundant supply of parkland,  exceeding national standards for park acreage” (Chapter 9 – Parks and Recreation, Page 2).  The  National Recreation and Park Association (NRPA) recommends that a municipality provide between 6.25  to 10.5 acres of parks per 1,000 residents. The 2010 Comprehensive plan noted that if only the town‐ owned parks are counted, Yorktown has 12.75 acres of parkland per 1,000 residents.  If County and  State parks are also counted, the recommended ratio of parkland is far exceeded. The population of  Yorktown has stayed almost the same since 2010, so this recreation ratio is still accurate.   The Yorktown Comprehensive Plan concludes that the Town’s priority in the future should be to make  strategic improvements to serve target demographics and to enhance and maintain existing lands and  facilities, not to acquire more land. According to the Yorktown Recreation Commission, Yorktown is in  need of athletic fields, particularly those that are conducive to competitive gameplay.    Based on New York State Enrollment data for the Yorktown and Lakeland School Districts, it is  anticipated that Town‐wide demand for recreational amenities and for youth sports fields will not  increase in the near future.  Enrollment has decreased ‐8.2% in the Yorktown School district, and ‐11.1%  in the Lakeland School District over the last decade.  Yorktown School district enrollment increased only  .03% over the “pandemic years” (2020‐2022), and enrollment decreased ‐1.5% in the Lakeland School  District during the same period.    The proposed project is a 55+ “active adult” community, and thus will not generate any school children  who historically have the greatest impact on Town recreation facilities (2010 Comprehensive Plan,  Chapter 9, Page 14).  The proposed community contains a private clubhouse amenity including a fitness  room and pool.  It is well documented that older adults have a much smaller impact on Town  recreational amenities compared to other demographics. Given these factors, we do not anticipate an  increase in Town recreation demand nor any negative impact to Town facilities as a result of the  proposed project and its residents.       Source: New York State Education Department (https://www.p12.nysed.gov/irs/statistics/enroll‐n‐staff/home.html)    Potential Mitigation:  The applicant has proposed a 1:1 mitigation strategy ‐ in this context, a “like” for “like” mitigation of the  Field Home field loss based upon its characteristics and usage demand listed above.  During  collaboration with the Yorktown Parks and Recreation Department, it was suggested that improvements  at the Hunterbrook Recreation Area could adequately serve as mitigation for the loss of the Field Home  recreation field by enhancing the facility at large, particularly by way of improvements to the  underutilized upper field.  In doing so, the upper field could be made to be of commensurate quality and  capacity to that of the Field Home field.   Because it is similar in nature, and in being proximate to  Catherine Street, it is uniquely positioned to serve the same constituents that use the Field Home field    ESE Consultants  1140 Virginia Drive – Fort Washington, PA 19034    RECREATION IMPACT ANALYSIS: 118‐UNIT AGE‐RESTRICTED TOWNHOME COMMUNITY  today.  The Yorktown Parks and Recreation Department indicated to the applicant that, if improved, the  Hunterbrook Recreation Area will adequately accommodate the usage lost by the decommissioning of  the Field Home field.   Field Home/Hunterbrook Aerial:     Hunterbrook Aerial:             Hunter Brook Recreation Area Characteristics:  The Hunterbrook Recreation Area is a multi‐purpose, mown grass facility comprised of two zones of use  – lower and upper.  The lower field contains both a baseball field with a backstop and a full‐sized  soccer/lacrosse field with goals.  It is considered to be in fair condition and is used primarily for practice  with some gameplay on the weekends.  The upper field is of lesser quality and condition, and only a  portion of it is utilized due to its in‐situ conditions.  The facility at‐large is serviced by an ad‐hoc dirt  parking area, limited street parking, and there is a Port‐o‐John present while in season.  There is no  seating nor irrigation present on either field.               Hunter Brook Recreation Area Usage:  The lower field is principal to usage and play, while the upper field is secondary, underutilized, and  considered overflow due to its condition.  The lower field is generally used for practices, but  accommodates some gameplay on weekends.  Again, due to its condition, only a portion of the upper  field is utilized – solely for overflow practice and drills.  Both fields are utilized by similar sports, age‐ groups, and leagues as the Field Home recreation field.      ESE Consultants  1140 Virginia Drive – Fort Washington, PA 19034    RECREATION IMPACT ANALYSIS: 118‐UNIT AGE‐RESTRICTED TOWNHOME COMMUNITY             Conclusion:  As outlined above, the Town of Yorktown is well‐served by parkland, and the future demand for  recreational facilities is expected to remain stable, with little to no future growth expected in youth  sports demand. While the town has more than enough parkland, the Town has identified a need for  better‐equipped playing fields for youth sports. The existing field at Field Home is not of high quality for  game play, and it doesn’t offer such amenities as lighting, paved parking, or restrooms.  The  Hunterbrook Recreation Area has the potential to be a better playing facility, with more room for  parking, multiple fields, and an existing clubhouse building. We assert that the proposed improvement  of the Hunterbrook Recreation Area, particularly the upper field, or a similar field improvement  elsewhere if the Town decides on an alternate location, would fully mitigate the loss of the Field Home  field.  It is our understanding that the Town of Yorktown will require recreation fees as part of the project  approval.  These fees are typically administered on a per unit basis and are currently estimated at  $4,000/unit.  For the proposed 118 units, that equates to a $472,000 fee for a project that would place a  marginal demand on Town recreation amenities due to the demographics of the end‐users and the  inclusion of on‐site recreational amenities to serve those new residents.  In addition, as per the fiscal  report submitted in the petition, the applicant estimates $1,017,702 of annual net surplus public  revenue will be generated by the project.    The proposed voluntary $100,000 recreation contribution the applicant has offered, in combination with  the anticipated one‐time Recreation Fees totaling $472,000, and the anticipated surplus annual tax  revenue, will provide for field improvements at Hunterbrook to mitigate the loss of the Field Home field.   In addition, the proposed project will likely provide an annual surplus of funds that can be used toward  other future recreational improvements as needed throughout the town.